博时基金管理有限公司关于博时汇悦回报混合型证券投资基金的基金经理变更的公告
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2023年上半年地市稍好的热点城市,近来频现降温迹象。
深圳8月以来进行的两次土拍中,均出现了流拍地块;杭州也在近期出现了年内首次流拍,成都、南京等城市底价成交、托底的情况也接连出现。今年上半年平均溢价率超过10%的成都、杭州,在7月份以来的几次土拍中均有所下降。
业内认为,上半年地市的“繁华”在一定程度上是受到“预供地清单”新规的影响。有分析指,该新规使得2023年土地市场的供求双方都将注意力聚焦到了少数优质地块,从而带动了不少城市土地市场热度,但实际上情况并非如此乐观。房企投资信心仍旧低迷,今年前7个月,仅35家房企新增货值过百亿,仍有近六成百强房企尚未拿地。
(资料图片仅供参考)
克而瑞表示,2023年超900个样本城市的宅地供应计划已同比下降约一成左右,但2023年供地计划依旧过高,预计全年完成率或不及四成。
地市再降温
热点城市地市降温的范围出现了扩大的迹象。
8月初,深圳出让了3宗地块,宝山区拿出的宅地是首宗“竞现房销售面积”地块,吸引了包括绿城、中海、天健、东方雨虹、中铁建设等在内的21家房企;而同日的龙岗区2宗地块则因无人竞价惨遭流拍。这是年内深圳首次出现含宅地块的流拍现象。此后的18日,深圳出让的4宗地块中,再有1宗流拍。
在8月迎来土拍高潮的成都,市场热度也同样降低。8月中下旬,成都有接连三周举行土拍,共有47宗地块入市,合计占地面积约189万平方米,超过上半年土地成交量总和。在8月10日出让的10宗地块中,仅有3成地块进入摇号环节,处于3月以来历次土拍的较低水平。
事实上,热点城市土拍的拐点在7月就已出现,杭州、南京相继有转凉的迹象。7月中旬,在杭州年内第七轮集中出让的7宗地块中,出现了1宗流拍地块。这是今年杭州集中土拍以来首宗流拍。同期举行的南京第四轮集中土拍热度同样下调,8宗地块中有6宗底价成交。
据克而瑞数据,7月份,重点城市土拍流拍率已高达26.5%,创2022年以来新高,合肥、佛山等地中远郊均出现多宗流拍地块。另据中指院统计,7月份,300城土地出让金收入累计同比下降27%,较6月扩大7个百分点;土拍总体仍低迷。
热点城市地市降温的背后,是房企在有限的资金压力下拿地力度、参拍意愿的再减弱。
2022年全年,百强房企全年拿地总金额同比腰斩,与五年内的最高峰2020年相比大幅下降63%。到今年前7个月,房企投资力度再减弱,拿地金额百强房企的投资力度同比下降20%,且有近六成百强房企尚未拿地,头部房企7月单月拿地较上半年大幅放缓。
这其中,尤以民营房企拿地退潮显著。据明源地产研究院,在2021年以前,民企拿地份额可以占到房企整体拿地规模的70%-75%;而在2022年,国企占比提升至53%、地方国资占比32%,二者合计达到85%。今年尽管民企拿地整体占比提升至了30%,但其中有很多由地方性小型民企构成,中型民企拿地也相对较少,同时,外资拿地也在进一步下降。
长期不拿地的一个关键影响是房企手中已无货可卖。有已出险民营房企内部人士向记者透露,公司两年没有新增拿地,项目差不多消耗得完了。但民营房企拿地的热情还在降低,7月,龙湖、碧桂园并未拿地,滨江拿地金额仅18.3亿元,较前6个月均值大幅下降超7成。
全年或将前高后低
2023年上半年的土地市场其实出现了一些好迹象。在杭州,上半年快节奏完成了7场土拍、共成交66宗地块,总成交金额超950亿元,平均溢价率超10%,溢价率同比明显提升。在成都,6月的首场土拍中,8宗地块共吸引了112家企业报名,创下了成都历来土拍之最。在一线城市北京、上海亦频繁出现数十家房企抢一宗地块的情况。
据克而瑞对超900个样本城市的统计,2023年上半年平均溢价率达7%,较2022年同期上升了3个百分点;除四线县域之外,各地级市市本级的平均溢价率增加。
但同时值得警惕的是,上半年全国宅地的成交金额下降明显,提升的溢价率并不能反应土地市场的真实情况。2023年初,监管层对供地政策进行了调整,要求各地分批次公开未来一段时间内拟出让地块的详细清单,对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期预判。在“预供地清单”新规之下,2023年土地市场的供求双方都将注意力聚焦到了少数优质地块,而本应作为“分母”的大量底价成交地块出现了逾期或延期入市,绝大多数城市土地市场热度远远低于目前流拍率指标的表象。
有业内人士向记者透露,即便是在上海这样的热点城市,在正式挂地前也会与企业方面提前沟通,“有人托底才会挂地”,预防流拍的情况出现。相应地,可能出现流拍的地块也就被押后推出了。
除了“技术性”调整之外,近两年来,为了活跃低迷的土地市场,各地政府不断优化土地竞拍规则,例如适度提升或放开住宅销售限价、降低保证金比例、延长土地出让金缴纳时间、禁止马甲参与拍地、摇号或抽签确定最终归属等。
但上述举措收效甚微。在销售市场的改善始终不明显的当下,2023年的土地市场延续着2022年以来持续下探的趋势,上半年全国300城土地成交建面同比下降29%,远大于同期商品房的5%降幅。目前房地产市场正经历着新房交易增长乏力、土地成交规模超跌的阶段。
地市降温,各大城市土地出让的完成情况也持续受到影响。克而瑞结合土地成交数据测算,一线、二线、三四线城市的供地计划推进颇为缓慢,2023年上半年成交土地占地面积均在全年供地计划总量的15%以下。
在房企拿地明显收缩的背景下,许多城市在2023年选择了减少供地规模,上述样本城市住宅土地供应总量较2022年下降了13%。机构认为,各大城市宅地供应计划的调降比例稍显保守,供地计划依旧过高。2022年全年,样本城市招拍挂市场2022年含宅用地成交约2.8亿平方米,仅为2022年住宅供地计划的41%。在今年地市持续低迷的情况下,预计全年宅地供应计划整体完成率只有四成或更低,并且土地成交规模的低位还将在接下来的数年内持续。
植信投资研究院指出,从销售和融资情况来看,三季度很可能是房企今年流动性最为紧张的阶段,民营房企仍极度缺乏投资信心,接下来土地市场不乐观。
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